خوانده بیان می دارد که طی دادنامه های 1581/84 و 100/100 اجازه انتقال به لحاظ عدم قبول مالک اصلی به نام خانم فاطمه هروی به خرید سر قفلی به نفع اینجانب صادر شد.

لذا با توجه به مراتب فوق چون اینجانب با بیع قطعی سرقفلی و منافع مذکور را از خوانده خریداری کرده بود از دادگاه تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و از بابت مالیات بر مشاغل جهت اشتغال به کار به پرداخت مبلغ 5097810 ریال می نماید لذا بعد از طرح پرونده در دادگاه با این دفاع از سوی مالک اصلی مواجه می گردم که به علت اینکه آقای نجفی خارج از مهلت مقرره اقدام به واگذاری کرده درخواست تخلیه عین مستأجره را می نماید لذا بعد از استعلامات به عمل آمده معلوم می گردد که آقای نجفی تاریخ مبایعه نامه را به لحاظ اینکه معامله را در مهلت 6 ماهه مقرر در دادنامه های موصوف قرار دهد از 11/7/80  به 22/2/80 تغییر داده و جهت اثبات ادعا به مخدوش بودن تاریخ های مندرج در قرار داد توسط اینجانب استناد می شود و هم چنین چکهایی که ثمن معامله به وسیله آنها پرداخت شده که مبین این امر است که تاریخ واقعی مبایعه نامه 11/7/80 بوده است و با استعلام از بانک صحت اظهارات اینجانب مشخص می شود لذا بعد از طرح دعوی از سوی خانم هروی علیه اینجانب و خوانده دعوی مبنی بر تخلیه مغازه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه از دادگاه که با توجه به مدارک مذکور و با تعیین کارشناس و اعتراض به آن میزان حق کسب و پیشه ملک با مد نظر داشتن مساحت مفید موقعیت،  نوع کسب، کیفیت بنا میزان آخرین اجاره، پرداخت سر قفلی اولیه، سوابق های و دیگر موارد 180000000  ریال تعیین که خانم هروی با پرداخت نصف آن ملک را تخلیه و تصرف نموده است.

لذا مستندا به ماده 263 قانون مدنی از باب معاملات فضولی که بیان میدارد هر گاه معامله را مالک اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد برای ثمن و کلیه غرافات به بایع فضولی رجوع کند لذا در خواست رسیدگی و صدور حکم را دارم.

وقت رسیدگی به تاریخ 25/5/84 ساعت 10 صبح تعیین و ابلاغ گردیده است ولی خوانده در آدرس تعیین شده شناسائی نگردیده است و اخطار رفع نقص صادر و خواهان بیان نموده که آدرس ندارد درخواست روزنامه و ابلاغ وقت رسیدگی از تاریخ روزنامه را نموده است وقت رسیدگی مجدد به تاریخ 28/7/84 تعیین و ابلاغ گردیده است.پرونده وکیل دارد.

جلسه دادگاه :

در مورخه ی 28/7/84  در وقت رسیدگی دادگاه به تصدی امضاء کننده ذیل تشکیل و خواهان حاضر و خوانده از طریق آگهی روزنامه دعوت ولی حضور نداشته و لایحه ای نیز ارسال ننموده است خواهان درخواست خود را برابر دادخواست تقدیمی و توضیحات در آن می داند و درخواست مطالبه خسارت به مبلغ 000/000/90 ریال را دارد.

رأی دادگاه :

به تاریخ 28/7/84      پرونده کلاسه 400/84       شماره دادنامه 769/54

مرجع رسیدگی شعبه 31 دادگاه عمومی مشهد :

خواهان : مسعود حسینی

خوانده : علی نجفی، مجهول المکان

خواسته : مطالبه خسارت

گردشکار : خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده ذیل تشکیل و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید :

در خصوص دادخواست آقای حسینی به طرفیت نجفی به خواسته مطالبه خسارت وارده متعاقب مبایعه نامه عادی به تاریخ 11/7/80 به شرح و متن دادخواست تقدیمی وکیل خواهان اظهار داشته موکل اینجانب در مورخه ی 11/7/80 بیع قطعی منافع یک باب مغازه را واقع در حاشیه بلوار معلم جنب پلاک 760 به شماره ثبتی مندرج در مبایعه نامه به مبلغ 55000000 ریال از خوانده خریداری می نماید و در هنگام انجام معامله خوانده بیان می دارد که طی دادنامه های 1581/84 و 100/100 اجازه انتقال به لحاظ عدم قبولی مالک اصلی به نام فاطمه هروی به خرید سرقفلی به نفع اینجانب صادر شده است لذا با توجه به مراتب فوق چون موکل با بیع قطعی سرقفلی و منافع مذکور را از خوانده خریداری کرده بود که دادگاه تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره را از بابت مالیات بر مشاغل جهت اشتغال به کار به پرداخت مبلغ 5097810 ریال می نماید لذا بعد از طرح پرونده در دادگاه با این دفاع از سوی خانم مالک اصلی خانم هروی مواجه می گردد که به علت اینکه آقای نجفی خارج از مهلت مقرره اقدام به واگذاری کرده درخواست تخلیه عین مستأجره را می نماید لذا بعد از استعلامات به عمل آمده معلوم می گردد که آقای نجفی تاریخ مبایعه نامه را به لحاظ اینکه معامله را در مهلت 6 ماهه مقرر در دادنامه های موصوف قرار دهد از 11/7/80  به 22/2/80 تغییر داده و جهت اثبات ادعا به مخدوش بودن تاریخ های مندرج در قرار داد توسط موکل استناد می شود و همچنین چک هایی که ثمن معامله به وسیله آنها پرداخت شده که مبین این امر است که تاریخ واقعی مبایعه نامه 11/7/80 بوده است و با استعلام از بانک صحت اظهارات خواهان و خوانده دعوی مبنی بر تخلیه مغازه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه از دادگاه که با توجه به مدارک مذکور و با تعیین کارشناس و اعتراض به آن میزان حق کسب و پیشه ملک با در نظر دانستن وضعیت 180000000  ریال معین و خانم هروی با پرداخت نصف مبلغ کارشناسی   ملک را تخلیه می نماید دادگاه با توجه به مفاد دادخواست خواهان و مستندات مصدق پیوستی و با عنایت به اظهارات و اینکه خوانده با وصف ابلاغ در دادگاه حاضر نگردیده و در نتیجه دعوی و مستندات مصون از تعرض و تکذیب مانده است و با عنایت به اینکه حق کسب و پیشه 18 میلیون تومان بوده است که نصف آن پرداخت شده است لذا دادگاه عمومی دعوی خواهان را وارد تشخیص و به استناد به مواد 1و2 قانون مسئولیت مدنی خوانده را به پرداخت اصل خواسته در حق خواهان محکوم می نماید رأی صادره به استناد ماده 331 آ.د.م ظرف مدت 20 روز قابل تجدید نظر می باشد.

تمایل حقوقی کارآموز :

شرح پرونده به این ترتیب می باشد که شخص آقای نجفی ملکی را از خانم هروی سرقفلی آن را اخذ و به دلیل عدم تجویز انتقال منافع به غیر از طرف مالک اصلی و عدم اقدام از طرف مالک دادگاه به مدت 6 ماه به شخص آقای نجفی این اختیار را می دهد تا سرقفلی را به شخص ثالث منتقل نماید و نامبرده خارج از مهلت قانونی نسبت به انتقال ملک به آقای مسعود حسینی اقدام که سپس مالک اصلی با ارائه دادخواست مبنی بر تخلیه، یا بازپرداخت نصف حق کسب و پیشه ملک را از تصرف خواهان خارج و موجب وارد آمدن ضررهای هنگفتی را عامل می گردد، لذا خواهان نسبت به طرح دعوی علیه آقای نجفی اقدام و مطالبه مبلغ 9 میلیون تومان مازاد حق کسب و پیشه می نماید که دادگاه بعد از بررسی خوانده را محکوم به پرداخت مبلغ فوق می نماید. به طور کلی اصل در عقد اجاره این است که مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره را تا زمانی که اجاره مستقر است را دارد اما با التفات به مقررات قانون روابط موجود مستأجر مصوب 1356 بر خلاف قانون مدنی که اصل بر حق واگذاری و انتقال است مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد در اینجا استثناء شده است لذا اصل این است که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه حق به وی تفویض شده باشد همان طور که می دانیم اگر مستأجر بدون اذن اجازه مؤجر آن را به غیر واگذار نماید و انتقال دهد در این حالت موجر اختیار در خواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را خواهد داشت بنابراین اگر مستأجر بنا به هر دلیلی نخواهد یا نتواند در مورد اجاره انتفاع
می تواند با تقدیم دادخواستی تقاضای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را از دادگاه بخواهد در اینگونه موارد ابتدا دادگاه پس از ملاحظه اوراق و کلیه پرونده در صورت کامل بودن دادخواست، دستور تعیین وقت رسیدگی و مراتب به طرفین دعوی اعلام می شود و سپس پس از استماع اظهارات خواهان و خوانده سدی الاقتضاء قرار ارجاع امر کارشناس جهت تعیین ارزش پایه حق کسب و تجارت اقدام النهایه حکم بر تجویز انتقال صادر می نماید، همچنین یکی دیگر از موارد تخلیه اماکن تجاری درخواست تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر است مستندا به ماده 19 ق روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 در صورتی که مستأجر کسب یا پیشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد هر گاه حق انتقال به غیر، سلب شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.

دادگاه در این گونه دعاوی پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی مابین قرار معاینه و تحقیق محلی را صادر می نماید پس از انجام قرارهای مذکور ی جلسه جهت قرائت صورت مجلس اجرای قرارهای انجام شده تعیین می شود النهایه پس از احراز تحقیق تخلف مستأجر به انتقال مورد اجاره به غیر (بدون اذن مالک) دادگاه جهت تعیین نصف حق کسب و پیشه و تجارت قرار کارشناسی صارد می کند پس از وصول نظریه کارشناس مراتب به طرفین ابلاغ می گردد و در صورت عدم اعتراض دادگاه مبادرت به صدور رأی می نماید در صورت اعتراض هر یک از متداعیین قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسی صادر می شود و پس از وصول نظریه مزبور مبادرت به اتخاذ تصمیم می نماید ( مجموعه اندیشه های قضائی، نظریه مورخ 22/10/62 اکثریت قضات دادگاه صلح تهران به موجب تبصره ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر هر چند ممکن است نصف حق کسب و پیشه تعیین شده به منتقل الیه تعلق گیرد و معذالک موجبی برای مکلف کردن مؤجر به طرح دعوی علیه منتقل الیه نیست مضافا اینکه ممکن است تا تعیین تکلیف نهایی و قطعیت و اجرای دادنامه مورد اجاره به تصرف اشخاص دیگری نیز درآید ، لذا صرف انتقال به غیر  مثبث تخلف مستأجر است و شرط لازم و کافی برای طرح دعوی جلسه به استناد ماده 19 ق روابط مستأجر فراهم است ( مجموعه اندیشه های قضایی ، نظریه شماره 26/10/64 قضات دادگاه حقوقی 2 تهران ) همچنین هر گاه مورد اجاره به دو یا چند نفر واگذار شده باشد و یکی از ایشان سهم خود را به شریک دیگری واگذار کند در این حالت به نظر می رسد با استناد از بند 2 ماده 14 و ماده 19 ق روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 انتقال به غیر صدق نکند. بنابراین آنچه در فقه و قانون مدنی آمده اصل کلی است، منتهی در خصوص اماکن تجاری قاعده استثناء جاری می شود یعنی در مورد اماکن تجاری مستأجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد مگر در عقد اجاره آن حق شرط شده باشد.

در پرونده فوق نیز شخص خوانده خارج از مهلت نسبت به انتقال منافع خود به خواهان اقدام که مالک اصلی وفق مقررات با ارائه دادخواست مبنی بر تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام که عامل اصلی ضرر وارده در موضوع خوانده (نجفی) را وارد می بایست برابر مقررات از جبران خسارت وارده به خواهان برآید که رأی دادگاه برابر اصول و موازین حقوقی صادر گردیده است.

 

دسته‌ها: پایان نامه